Меншік иелерінің бірлестігі дегеніміз не

Алғашқы жиналысында пәтерлердің, тұрғын емес орынжайлардың иелері:

• кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін басқару және күтіп ұстау бойынша пәтерлердің, тұрғын емес орынжайлар иелерінің мүдделерін білдіретін үй кеңесінің мүшелерін;
• кондоминиум объектісін басқару нысанын немесе басқару нысанын таңдау түралы мұндай өкілеттіктерді үй кеңесіне беруді таңдауы тиіс.

Пәтерлердің, тұрғын емес орынжайлардың иелері басқарудың екі түрінің біреуін таңдауға міндетті:

1. мүлік иелерінің бірлестігін (бұдан әрі - МИБ) – пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың иелері құрған заңды тұлға; 
2. жай серіктестік - заңды тұлғаны құрусыз пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың барлық иелерінің тікелей бірлесіп басқаруы.

Бұл ретте, кондоминиум объектісін басқарудың екі түрі де «бір үй - бір бірлестік немесе жай серіктестік – екі банктік шот» қағидаты бойынша жұмыс істейтін болады, бұл мүлік иелерінің әрбір бірлестігі немесе жай серіктестік өзінің ағымдағы және жинақтық банктік шоттарын ашатындығын білдіреді. 

Одан әрі жиналыста:

• МИБ төрағасы;
• тексеру комиссиясы (ревизор) сайланады.

МИБ төрағасыкөппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлар иелерінің арасынан сайланады және басқару функцияларын жүзеге асырады, сервистік қызмет субъектілерімен қызметтер көрсетуге өзі шарттар жасайды.  

Ол пәтерлер иелерінің арасынан бір жыл мерзімге сайланады. Төраға кмынадай функцияларды орындайды:

• әділет органдарында тіркейді;
• тұрғындар мен тұрғын емес орынжайлар иелерінің тізімін жасайды, мердігерлермен шарттар жасайды;
• тұрғындардың шешімдерін орындайды;
• жиналыс пен үй кеңесі қабылдаған шешімдер туралы ақпаратты көпшілікке қолжетімді орындарда орналастырады;
• екінші деңгейдегі банктерде ағымдағы және жинақтық шоттар ашады;
• тұрғындар мен мердігерлер міндеттерінің орындалуын бақылайды;
• жиналыстарда тұрғындарға айлық және жылдық есептерді ұсынады;
• кондоминиум объектісін басқарумен және кондоминиум объектісінің жалпы мүлкін күтіп ұстаумен байланысты өзге де функцияларды орындайды.

МИБ төрағасы сенімхатсыз бірлестікті барлық сотта, мемлекеттік органдар мен ұйымдарда танытуға құқылы.

МИБ төрағасының еңбекақысын жиналыста көппәтерлі үйдің барлық иелері келіседі.

МИБ құрылғаннан кейін үй тұрғындары жиналыс өткізіп, шығыстар сметасын қабылдауы тиіс.

Ақшаны шатырды, қасбетті және кондоминиум объектісі жалпы мүлкінің басқа да қымбат бөліктерін жөндеу мақсатында күрделі жөндеуге арналған шоттан жұмсауға болады. 

Ал «Тұрғын үйді күтіп ұстауға» шотынан ақша бөлінеді: 30 пайыздан аспайтыны - басқаруға, 70 пайыздан аспайтыны - жалпы мүлікті күтіп ұстауға.  

Кондоминиум объектісін басқаруға мынадай шығыстар кіреді:

• бухгалтерлік есепті, статистикалық және салық есептілігін жүргізу қызметіне ақы төлеу;
• кондоминиум объектісін басқарғаны үшін атқарушы органға төлем (мөлшері жиналыста немесе үй кеңесінде келісіледі);
• бюджетке төленетін міндетті төлемдер (салықтар, аударымдар және т.б.);
• банктік қызметтер;
• есеп айырысу-кассалық қызметтерге ақы төлеу;
• кеңсені ұстап күту шығыстары (жалдау ақысы, байланыс, кеңсе тауарлары, іс ұйымдастырутехникасы және оны күтіп ұстау).

Кондоминиум объектісінің жалпы мүлкін күтіп ұстауға мынадай шығыстар кіреді:

• жертөле орынжайларын, паркингтерді және кондоминиум объектісінің жалпы пайдаланудағы басқа да орындарын дератизациялау, дезинсекциялау, дезинфекциялау;
• жалпы үйдегі инженерлік жүйелерге (жылыту, ыстық және суық сумен жабдықтау, су бұру, электрмен жабдықтау, газбен жабдықтау, желдету) техникалық қызмет көрсету, аварияларын локализациялау;
• жалпы үйдегі инженерлік жүйелер мен жабдықты күзгі-қысқы кезеңге дайындау;
• кондоминиум объектісінің жалпы пайдаланудағы басқа да орындарының санитарлық жай-күйін қамтамасыз ету;
• кондоминиум объектісінің іргелес аумағындағы жер учаскесінің санитарлық жай-күйін қамтамасыз ету. Бұған көгалдандыру (көгалдандыру, күтіп-баптау, жасыл желектер мен гүлзарларды кесу), қоқыс саңылауларын санитарлық тазарту, ағынды суларды тазарту, аула дәретханаларын тазарту және әктеу, жапырақтарды, қар мен мұзды, оның ішінде шатырдан тазарту;
• жалпы үй өлшеу құралдарын сатып алу, орнату, сервистік қызмет көрсету және тексеруу;
• пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлар иелері жиналысының шешімі бойынша қауіпті техникалық құрылғылардың қауіпсіз жұмысын, ағымдағы жөндеуді және төтенше жағдайларды оқшаулауды (лифтке қызмет көрсету) қамтамасыз ету;
• өрт сөндіру құралдарын ұстауды, өрт сөндіру құралдарын сатып алуды және зарядтауды, арнайы жазуларды, белгілерді жүзеге асыру, эвакуациялау жоспарлары мен схемаларын дайындау, өрт дабылы мен қондырғыларын қоспағанда, өрт сөндіру шаралары және өрт сөндіру жүйелері;
• кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ағымдағы жөндеу (ақаулық акті негізінде);
• пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың меншік иелері жиналысының шешімі бойынша кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстауға арналған коммуналдық қызметтерге ақы төлеу;
• домофон жабдығын орнату;
• домофон жабдығына қызмет көрсету;
• үй шығындары (тауар-материалдық құндылықтарды, құрал-жабдық сатып алу және т.б.).

Үйді күрделі жөндеуге жарналардан бас тарту мүмкін емес.

Заң бойынша пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың иелері кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп ұстау және оның қауіпсіз жұмысын қамтамасыз ету, оның ішінде кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ағымдағы және күрделі жөндеуден өткізу бойынша шара қабылдауға міндетті.

Қарызы бар тұрғындарға қатысты басқару органдары оларды сотқа беріп, ақшаны қайтарып ала алады.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге ақшаны жинақтау үшін пәтер мен тұрғын емес орынжайдың меншік иесі жинақтаушы шотқа оған тиесілі пәтердің, тұрғын емес орынжайдың пайдалы алаңның 1 шаршы метрден кемінде 0,005 еселенген АЕК мөлшерінде ақша аударуға міндетті.

Жинақ шоттары үшін екінші деңгейдегі банк әр пәтерге, тұрғын емес орынжайларға бөлінуімен ақшаны автоматтандырылған есепке алуды жүргізеді.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге ақша төлейтін пәтердің, тұрғын емес орынжайдың әрбір иесі өзінің пәтері, тұрғын емес орынжайы үшін жинақталған ақша туралы ақпарат алуға құқылы.  

МИБ төрағасы кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге ақшаның жинақталуы туралы ақпаратты пәтер немесе тұрғын емес орынжайдың иесінің өтініші бойынша беруге міндетті.

Пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлардың меншік иелерінің ПИК-тен МИБ-ға өту немесе басқа мәселелер бойынша жиналысы үй кеңесінің, жай серіктестіктің сенімді тұлғасының бастамасы бойынша не тексеру комиссиясының не пәтерлер мен тұрғын емес орынжайлар иелерінің кем дегенде 10 пайызының не тұрғын үй инспекциясының талабы бойынша шақырылады. 

МИБ құру үшін жергілікті әкімдікке жүгінудің қажеті жоқ, пәтерлер мен тұрғын емес орынжай иелерінің жиналысын өткізу жеткілікті.

Егер көппәтерлі тұрғын үйлер пәтерлері мен тұрғын емес орынжайларының иелері 2019 жылғы 26 ​​желтоқсанында қабылданған Заң күшіне енген күннен бастап бір жыл ішінде МИБ немесе жай серіктестік құрмаса, онда жергілікті атқарушы органдар үй кеңесін сайлау және кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдау үшін көппәтерлі тұрғын үйлер пәтерлері мен тұрғын емес орынжайларының иелері жиналысының өткізілуін қамтамасыз етуге міндетті.

Пәтер иелерінің кооперативтері (ПИК) автоматты түрде жойылмайды, басқарушы немесе сервистік компаниялар болып жойылуға тиіс. Жаңа мәртебеде олар өзінің үйлерге қызмет көрсету жөніндегі қызметін жалғастыратын болады. Құрылған МИБ немесе жай серіктестіктер олармен шарт жасау - жасамауды шешетін болады.  

Егер бұрын ПИК бір уақытта көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкін күтіп ұстау қызметтердің тапсырыс берушісі мен мердігері ретінде әрекет еткен болса, онда МИБ тапсырыс беруші ретінде ғана болады. Штатта көп жұмыскер болмайды.

Яғни, тұрғындар басқарушы немесе сервистік ұйымдарды тарта алады, мердігерлермен, коммуналдық қызметтермен шарттар жасай алады және орындалған жұмыстардың көлемі мен түрлерін және өзінің кондоминиум объектісі бойынша төлемдерді бақылай алады. 

Құжаттарды дайындау кезінде ҚР ИИДМ 2020 жылғы 30 наурыздағы № 163 бұйрығымен бекітілген Ережелерге сәйкес жиналыс хаттамасы мен  сауалнама парақтарының үлгілік нысандарын пайдалану қажет. Дауыс беру парақтарын нөмірлеп, хаттамамен бірге тігу қажет.

МИБ жарғысы тіркеуші органға екі тілде ұсынылуы тиіс: мемлекеттік    тілде (2 дана) және орыс тілінде (2 дана). Жарғыны әзірлеу кезінде Меншік иелері бірлестігінің үлгілік жарғысын негізге алу дұрыс болады, ол пәтер иелерінің өмірін жеңілдетуге арналған.

Егер пәтер иелері өздерінің МИБ жарғысын дербес әзірлеуі туралы шешім қабылдаса, онда оған «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасы Заңының негізгі нормаларын қосу қажет.

Заңды тұлғаның атауы ҚР Азаматтық кодексіне сәйкес басқа, бұрын тіркелген заңды тұлғалардың атауын толық немесе едәуір қайталамауы тиіс.

Егер МИБ атауын таңдау қиындық тудырса - тұрғын үй кешенінің атауын немесе көпқабатты үйдің мекенжайын алуға болады.

Заңды тұлғаның орналасқан жері ретінде МИБ кеңсесінің нақты мекенжайын немесе МИБ басшысы үйінің мекенжайын көрсетуге болады.

МИБ төрағасы іс-әрекеттерге қабілетті болу тиіс, қылмыс, қасақана банкроттық үшін жабылмаған және өтелмеген соттылығы, сондай-ақ атқарушылық құжаттар бойынша қарыздары болмауы тиіс.

Заңды тұлғаны, филиалды (өкілдікті) мемлекеттік (есептік) тіркеу туралы өтінішті толтыру кезінде 68.32.1 ЭҚЖЖ «Сыйақы үшін немесе келісімшарт негізінде жылжымайтын мүлікті басқару» кодын көрсету қажет.

МИБ төрағасы сайланған күннен бастап 15 жұмыс күні ішінде екінші деңгейдегі банкте екі шот ашуға міндетті:

• ағымдағы шот (кондоминиум объектісін ағымдағы басқару және оны күтіп ұстауға шығыстар бойынша ақшаны аудару үшін);
• жинақтық шот (үйдің жалпы мүлкін күрделі жөндеуге ақша жинау үшін).

Шот ашудан бас тартуға болмайды.

Екінші деңгейдегі банктерде кондоминиум объектісі үшін ағымдағы және жинақтық шоттарын ашу мерзімдері бұзылғаны үшін жауапкершілік белгіленген.

Санкция алдымен ескертуді көздейді.

Егер бұзушылықтар жыл ішінде жойылмаса, онда айыппұл белгіленеді:

• жеке тұлғалар үшін (ЖС уәкілетті өкілі үшін)10 АЕК мөлшерінде;
• заңды тұлғалар үшін (МИБ төрағасы үшін) 20 АЕК мөлшерінде.